Les charges récupérables représentent une dimension essentielle dans la relation entre propriétaires et locataires en copropriété. Leur gestion implique une compréhension précise des frais qui peuvent être répercutés sur les locataires, selon un cadre légal bien défini.
Définition des charges récupérables
Les charges récupérables correspondent aux frais que le propriétaire engage pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble, et qu'il peut légalement refacturer à son locataire. Un décret de 1987 établit la liste exhaustive de ces charges.
Nature des frais pouvant être récupérés
Les dépenses récupérables se répartissent en trois catégories principales : les frais liés à l'usage courant de l'immeuble comme l'eau et l'électricité des parties communes, l'entretien des équipements tels que l'ascenseur dont 73% du contrat est récupérable, et les taxes locatives comme la TEOM.
Distinction entre charges récupérables et non récupérables
La différenciation entre charges récupérables et non récupérables s'appuie sur des critères précis. Les charges récupérables représentent entre 70% et 80% des charges totales. Certains frais comme les honoraires de syndic ou la taxe foncière restent à la charge exclusive du propriétaire.
Les différentes catégories de charges en copropriété
La gestion d'une copropriété implique des charges spécifiques réparties entre propriétaires et locataires. Les charges récupérables représentent les frais que le propriétaire peut légitimement demander à son locataire. Selon le décret de 1987, ces charges constituent entre 70% et 80% des dépenses totales de la copropriété.
Frais d'entretien des parties communes
Les parties communes nécessitent un entretien régulier. La rémunération du personnel d'entretien suit des règles précises : 100% des frais sont récupérables pour un employé d'immeuble, 75% pour un gardien ou concierge assurant l'entretien, et 40% pour des tâches limitées. L'entretien de l'ascenseur représente 73% du coût du contrat. Les dépenses d'électricité des espaces communs rentrent dans cette catégorie de charges récupérables.
Dépenses liées aux services collectifs
Les services collectifs englobent notamment l'eau et le chauffage collectif. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables. Le calcul s'effectue selon deux modes : au régime réel obligatoire pour les logements vides, avec une provision moyenne de 75% des charges de l'année antérieure, ou au forfait pour les logements meublés. Une régularisation annuelle permet d'ajuster les montants versés aux dépenses effectives.
Méthodes de calcul des charges récupérables
La gestion des charges en copropriété nécessite une méthode précise et rigoureuse. Les propriétaires peuvent récupérer entre 70% et 80% des charges totales auprès des locataires. Ces frais comprennent notamment l'entretien des parties communes, l'eau, l'électricité et certaines taxes comme la TEOM.
Répartition selon les millièmes
La répartition des charges s'effectue selon la quote-part de chaque appartement dans la copropriété. Pour un logement vide, le régime réel s'applique obligatoirement. Une estimation basée sur 75% des charges de l'année antérieure sert généralement de référence. Pour les locations meublées, le propriétaire a le choix entre le régime réel et forfaitaire. Le calcul intègre les dépenses d'usage de l'immeuble, l'entretien courant et les taxes locatives.
Périodicité des versements
Les charges peuvent être réglées par provisions mensuelles ou par récupérations ponctuelles. La régularisation annuelle permet d'ajuster les montants versés aux dépenses réelles. Un exemple concret montre des charges récupérables de 1625,87 euros annuels, soit 135,49 euros mensuels. Le propriétaire doit conserver les justificatifs pendant six mois et rembourser tout trop-perçu. Les locataires disposent d'un droit de vérification des documents justificatifs.
Droits et obligations des parties
La gestion des charges récupérables représente un aspect fondamental de la relation entre propriétaires et locataires en copropriété. Cette répartition est strictement encadrée par le décret 87-113 du 26 août 1987, qui définit précisément les frais pouvant être imputés aux locataires.
Responsabilités du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur assume la gestion initiale des charges de copropriété. Il doit établir une estimation précise des charges locatives, généralement fixée à 75% des charges de l'année précédente pour les logements vides. Le bailleur a l'obligation de conserver les justificatifs pendant six mois et d'effectuer une régularisation annuelle. La taxe foncière reste exclusivement à sa charge, tandis que la TEOM peut être répercutée sur le locataire.
Obligations du locataire
Le locataire s'engage à régler les provisions mensuelles pour charges, calculées selon le régime réel pour les logements vides. Ces charges englobent l'usage du logement, l'entretien des parties communes et certaines taxes locatives. Pour les charges liées au personnel, le locataire participe à hauteur de 100% pour un employé d'immeuble, 75% pour un gardien classique et 40% pour un gardien aux tâches limitées. Le locataire dispose d'un droit de vérification des justificatifs lors de la régularisation annuelle.
